PLANUNG.
GEBÄUDE
Neubau der Ladengruppe Theodor-Storm-Straße in Hildesheim-Ochtersum
| Auftraggeber | Gemeinnützige Baugesellschaft (gbg) Hildesheim |
| Leistungen | Entwicklungskonzepte in Alternativen Entwurfsplanung Gebäude und Freiflächen (Leistungsphasen 1-4) |
| Zeitraum | 2001-2003 |
Aufgabenstellung
Der Stadtteil Ochtersum entwickelte sich seit den 60er Jahren auf den Gemarkungsflächen des Dorfes Ochtersum südlich von Hildesheim.
Aufgrund der Nähe zu reizvollen Naherholungsbereichen, der guten Ausstattung mit öffentlichen und sozialen Einrichtungen, der guten wohnungsnahen Versorgung und des identitätsstiftenden historischen Ortskerns ist er heute einer der beliebtesten Wohnstandorte Hildesheims.
Große Bedeutung für die Nahversorgung vor allem der Geschoßwohnbauten –und damit für besonders viele Bewohner- hat die Ladengruppe an der Theodor-Storm-Straße, ein typisches „Stadtteilzentrum“ der 60er Jahre –mit den typischen Problemen.
Vor dem Hintergrund anstehender Sanierungsarbeiten, vielfachen Klagen der Einzelhändler, sehr niedrigen Mieterlösen und auslaufender Mietverträge sollten wir im Auftrag der Eigentümerin untersuchen, mit welcher Strategie dieser wichtige Nahversorgungsstandort künftig wirtschaftlich betrieben und damit langfristig erhalten werden kann.
Analyse
Die städtebauliche Problemanalyse bezog sich auf:| • | Raumstruktur |
| • | Erreichbarkeit |
| • | Versorgung |
| • | Wohnumfeldqualität |
| • | Identität und Attraktivität |
Für die Gebäudeanalyse wurden untersucht:
| • | Vermietungsgrad und Erlöse |
| • | Gebäudezustand |
| • | Struktur und Ausstattung der Ladenflächen |
| • | Andienung und Entsorgung |
Die so ermittelten Probleme der Ladengruppe waren:
| • | Der interne „Marktplatz“ mit vielen Ladeneingängen liegt versteckt hinter düste-ren Zugängen und wird als Aufenthaltsfläche nicht angenommen, auch weil soziale Kontrolle fehlt |
| • | Unansehnliche Erschließungs- und Andienungsflächen an den Außenseiten prägen das unattraktive Erscheinungsbild der Ladengruppe nach außen hin |
| • | Andienung und Entsorgung sind sehr umständlich und unpraktisch |
| • | Das geschäftsbezogene Parkplatz-Angebot ist völlig unzureichend |
| • | Größe und Ausstattung der Ladenflächen sind bei weitem nicht mehr zeitgemäß; vor allem der Lebensmittel-Supermarkt ist viel zu klein (300 qm Gesamtfläche statt ca. 700 qm Verkaufsfläche) |
| • | Es besteht hoher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf |
| • | Die erzielbaren Mieteinnahmen stehen in keinem Verhältnis zu den erforderlichen Investitionen |
Planungsziele
Als Planungsziele wurden formuliert:| • | Erhaltung einer langfristig tragfähigen wohnungsnahen Grundversorgung zur Stabilisierung und Verbesserung der Wohnsituation |
| • | Schaffung einer attraktiven Einkaufssituation mit hoher Aufenthaltsqualität |
| • | Funktionale Optimierung der Ladengruppe (Zugänge, Andienung, Parkplätze) |
| • | Städtebauliche Verbesserung der Gesamtsituation |
| • | Möglichst geringe laufende Kosten der Anlage |
Entwicklungsszenarien
Die alternativen Handlungsmöglichkeiten wurden anhand von Szenarien überprüft. Untersuchungskategorien waren Städtebau, Gebäude und Wirtschaftlichkeit.
| A | Status quo: Erhaltung und Modernisierung der bestehenden Gebäudestruktur |
| B | Große Lösung: Kompletter Neubau mit zeitgemäßen Ladenflächen; ein Vollversorger/Discounter als „Magnet“ ist dafür Voraussetzung |
| C | Kleine Lösung: Rückbau zu einer kleineren Ladenzeile |
| D | Null-Lösung: Ersatzloser Abbruch und Begrünung der Flächen |
Zu jedem Szenario wurde die Wirtschaftlichkeit ermittelt (Beispielrechnung Rentabilität und Liquidität) sowie ein Testentwurf erarbeitet.
Ergebnis und Empfehlung
Die formulieren Planungsziele| • | Stabilisierung und Verbesserung der Wohnqualität durch Ausbau der wohnungsnahen Grundversorgung und Schaffung einer attraktiven Einkaufssituation mit hoher Aufenthaltsqualität |
| • | Funktionale Optimierung der Ladengruppe (Zugänge, Andienung, Parkplätze) |
| • | Städtebauliche Verbesserung der Gesamtsituation |
| • | Möglichst geringe laufende Kosten der Anlage |
Realisierungsplanung
Die langfristige Erhaltung des Nahversorgungsstandortes war dringender Wunsch sowohl der Stadtverwaltung als auch der politischen Stadtteilgremien.
Aufgrund der guten Bedingungen des Standortes und der dargelegten Entwicklungsmöglichkeiten interessierte sich ein Discounter für das Projekt und konnte als Ankermieter gewonnen werden.
Die gbg entschied sich daher für einen kompletten Neubau der Ladengruppe mit zeitgemäßen Ladenflächen und Vollversorger/Discounter als „Magnet“.
Planungsrecht war vorhanden; das Projekt entsprach nach Auffassung der Stadt Hildeheim den städtebaulichen Zielen des geltenden Bebauungsplans von 1967. Die erforderlichen Abweichungen –geringfügige Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren Flächen- waren somit genehmigungsfähig.
Die gbg beauftragte uns 2001 mit dem Gebäude- und Freiflächenentwurf (Leistungsphasen 1-4). Werkplanung und Bauüberwachung übernahm das Architekturbüro Jakobi (Hildesheim).
Die Entwurfsplanung begann 2001, die Realisierung erfolgte 2002-2003. Im Juni 2003 wurde das neue Versorgungszentrum eingeweiht.
Darstellungen
Der Bestandsplan zeigt die typische Struktur eines Ladenzentrums der 60er/70er Jahre: interner „Marktplatz“, isoliert und schwer auffindbar; Ver- und Entsorgung von außen, dadurch sehr unattraktives Straßenbild; Parkplätze fehlen
Die Neuplanung dreht das Ladenzentrum praktisch um: Ladenzugänge direkt von den Straßen, attraktive Vorzonen mit Baumpflanzungen, versteckte, aber hoch effiziente Andienung, städtebaulich verträgliche Anordnung der erforderlichen Parkplätze.